1. בפניי תביעה לפסק דין הצהרתי, בה עתרו התובעים להצהיר על בטלותו של זכרון הדברים שנחתם ביום 19/06/08 בין התובע מס' 1 לבין הנתבע מס' 1, בשל היותו נגוע באי חוקיות, מרמה, עושק ובחוסר תום לב מצד הנתבע מס' 1, לחילופין לקבוע כי זכרון הדברים שנחתם בין הצדדים אינו מהווה "מסמך בכתב" כדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1968 (להלן: "חוק המקרקעין"), ולכן אינו מחייב והוא בטל ומבוטל, או לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים פיצויי הסתמכות מכוח סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים"), ובנוסף לחייבם בפיצוי בגין נזק שאינו נזק ממוני, דהיינו עוגמת נפש, נוכח טרחה וזאת לפי שיקול דעת בית המשפט.
2. טענות התובעים בתביעתם המתוקנת בתמצית, כי ביום 19/06/08 נחתם זכרון דברים (להלן: "זכרון הדברים") (נספח ב' לתצהיר דוד) בין התובע מס' 1 (להלן: "אריה") לבין הנתבע מס' 1 (להלן: "דוד"), בנוגע למכירת הנכס הנמצא ברח' בר יוחאי מס' 11 בצפת הרשום כגוש 13053 חלקה 23 (להלן: "הנכס"), כאשר באותה עת הנכס היה רשום על שמם של שלושת התובעים וכן הנתבעת מס' 2 (להלן: "מרים") בחלקים שווים ביניהם. התובעים טענו כי אריה חתם על זכרון הדברים מטעמו בלבד וללא קבלת אישור מטעם שאר הבעלים לנכס. מאז חתימת זכרון הדברים, לא נעשו כל פעולות לשם קידום תהליך העברת הזכויות בנכס, ואף לא נרשמה הערת אזהרה או כל פעולת רישום אחרת. עוד טענו, כי ביום 26/06/09 מכרה מרים את חלקה בנכס לנתבעת מס' 3 (להלן: "חב' גולדברק בע"מ"), ובגין עסקה זו נרשמה הערת אזהרה. לטענת התובעים, זכרון הדברים שנחתם היה שלב ביניים כאשר בו הביעו הצדדים את דעתם הברורה, כי זכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים ויש להמתין לכריתת חוזה פורמלי. עוד טענו, כי אריה פעל ללא יפוי כוח מבעלי הזכויות בנכס, ולכן לא היה מוסמך לחתום על זכרון הדברים ומשום כך זכרון הדברים בטל ומבוטל. הוסיפו, כי זכרון הדברים חסר פרטים מהותיים, ולכן הוא נעדר מידת וודאות מינימלית.
3. דוד בהגנתו טען בתמצית, כי זכרון הדברים מחייב ומקיים את דרישות הסף לקיומו של חוזה מחייב, וכי לאחר חתימתו אישרו כל בעלי הזכויות בנכס את תקפותו לגביהם, אולם מאוחר יותר התברר לדוד כי בעלי הזכויות בנכס מעוניינים להעלות את סכום העסקה במאות אלפי שקלים, משסירב דוד להיעתר לדרישותיהם, הם הגישו את התביעה חסרת הבסיס. דוד טען עוד, כי אריה ערך, ניסח וכתב בכתב ידו את זכרון הדברים, והוא חתם עליו בשמו ובשם אחיותיו כמיופה כוחן, ואף ציין זאת במפורש בזכרון הדברים. לטענת דוד, זכרון הדברים כולל את כל הפרטים של הסכם מכר מקרקעין מחייב.
4. מרים וחב' גולדברק בע"מ הגישו כתב הגנה אחד, ובו ביקשו לדחות את התביעה וטענו כי מרים וחב' גולדברק מעולם לא חתמו על יפוי כוח לאריה לבצע עסקה בנכס, ואם אריה פעל כפי שפעל, הרי שמדובר בפעולה ללא הרשאה או הסכמה כלשהי מצידם, ומכאן פעולה זו אינה תקפה ודינה להתבטל מיסודה. טענו עוד, כי הם לא ידעו אודות עסקה כלשהי או חוזה כלשהו בין אריה לדוד, וזכרון הדברים שערך אריה הינו בטל ומבוטל מעיקרו והינו ללא הרשאה וללא הסכמה וידיעה כלשהי מצד מרים וחב' גולדברק בע"מ. בנסיבות אלה, הצטרפו מרים וחב' גולדברק בע"מ לטענות התובעים בדבר היות זכרון הדברים אינו מסמך משפטי ומחייב, וכי לא מולאה דרישת הכתב כנדרש בעסקת מקרקעין.
5.
העובדות הרלוונטיות שאינן שנויות במחלוקת:
א. בעת עריכת זכרון הדברים בתאריך 09/06/08 הנכס היה רשום בפנקס רישום המקרקעין בשמם של אריה, התובעת מס' 2, התובעת מס' 3, וכן בשמה של מרים, וזאת בחלקים שווים ביניהם לכל אחד ¼ חלקים, כאשר שטח החלקה הינו 217 ממ"ר (נספח א לתצהיר דוד).
ב. על פי הסדר דיוני אליו הגיעו הצדדים אשר ניתן לו תוקף של החלטה ביום 12/07/11, בית המשפט ימנה שמאי מטעמו אשר זהותו תיקבע על ידי בית המשפט, על מנת ליתן חוות דעת בה יקבע את שווי הנכס בשני המועדים ליום עריכת זכרון הדברים בתאריך 19/06/08 וכן למועד מתן חוות הדעת על פי המוסכם. חוות הדעת תתייחס לנכס לפי מצבו המשפט והפיזי ביום מתן חוות הדעת.
ג. ביום 14/07/11 מניתי את השמאי דוד טיגרמן כמומחה מטעם בית המשפט, אשר נתן ביום 15/01/12 חוות דעת מטעמו (להלן: "חוות הדעת"), לשמאי לא נשלחו שאלות הבהרה ולא הוזמן לחקירה בבית המשפט.
ד. על פי חוות הדעת, על הנכס קיים בניין בן קומה אחת בתוספת קומת גלריה הממוקם בין הרחובות בר יוחאי 11 ובק ישראל (ראה חוות דעתו של השמאי דוד טיגרמן).
ה. על פי חוות הדעת, על מרבית שטח הנכס עומדת מסעדה המוחזקת ע"י אימו של דוד בשם חיה (להלן: "חיה") כדיירת מוגנת.
ו. זכרון הדברים נחתם הן על ידי אריה והן על ידי דוד ולא נחתם על ידי שאר בעלי הזכויות בנכס.
ז. בזמן חתימת זכרון הדברים, לא החזיק אריה בידו יפוי כוח בכתב מטעם שאר בעלי הזכויות בנכס המייפה את כוחו לבצע עסקת מכר בנכס.
6.
דיון והכרעה:
א. השאלה המהותית והעיקרית הדרושה הכרעה במסגרת פסק דין זה הינה, מה תוקפו המשפטי של זכרון הדברים אשר נחתם כאמור בין אריה לבין דוד, האם בפנינו מסמך משפטי מחייב ותקף כלפי הצדדים שחתמו עליו, ואם התשובה לשאלה זו חיובית, יש לדון בשאלה הנגזרת מהשאלה הראשונה והינה, האם זכרון הדברים מחייב גם את שאר בעלי הזכויות בנכס חרף העובדה שהם לא חתמו עליו?
לצורך ההכרעה בשאלה הראשונה, אנו נדרשים לבחון את השאלה אם זכרון הדברים עומד בתנאי סעיף 8 לחוק המקרקעין אשר קובע:
"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב." הפסיקה פירשה את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין כדרישה מהותית. בע"א 649/73 יצחק קפולסקי נ. גנין גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, בעמ' 296 נקבע, כי תוכן של מסמך בכתב הדרוש לצורך סעיף 8 לחוק המקרקעין, חייב לכלול דברים הכרחיים, כגון:
"שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק (ראה ע"א 522/65 (3), ע"א 118/53 (4), רק מסמך כזה, על כל הפרטים החיוניים הללו יעלה בקנה אחד עם כוונת המחוקק ועם ההסדר הרצוי בעסקות מקרקעין".
עוד נקבע בפסיקה, כי:
"המבחן שנקבע בפסיקה להבחנה בין זכרון דברים לבין חוזה הינו כפול. ראשית בחינת כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם כבר בשלב החתימה על זיכרון הדברים. שנית, קיומה של הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה ביניהם. משום כך, אף משקבע בית המשפט, שהיה בדעת הצדדים לקשור קשר חוזי מחייב, בכך לא סגי, כל זמן שפרט מהותי וחיוני לעיסקה לא סוכם ביניהם בשלב זיכרון הדברים. הסכמה לדון ולהסכים בעתיד אין די בה לצאת ידי חובת המסויימות הנדרשת ליצירת חוזה מחייב. זאת, לפחות, כל אימת שלא נקבע קנה מידה אובייקטיבי להכרעה במחלוקת אפשרית בין הצדדים, כמו למשל מדדי יוקר מחירים או בנייה וכדומה (ראה לעניין זה ע"א 108/84. אמנם נכון הוא, שהלכת הפסיקה קובעת, כי הן לצורך גיבוש זיכרון דברים לכדי חוזה מחייב והן לצורך דרישת הכתב על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין ניתן להשלים פרטים חסרים על ידי פנייה לחוק או לנוהג (ראה ע"א 158/77, ע"א 252/78, ע"א 825/79, ע"א 478/84, ע"א 608/83, 637 [3]). אך הלכה זו סויגה בסייג חשוב, דהיינו, כל אימת שהצדדים קבעו או התכוונו לדוון ולקבוע תנאים, הסוטים מההסדר החקיקתי או מהנוהג, ואותם תנאים לא מצאו ביטוים בזיכרון הדברים או במסמך בכתב, מקום בו הוא דרוש, אין להשלים תנאים כאמור על ידי פנייה לחוק או לנוהג. ראה: ע"א 235/75, ע"א 285/75, ע"א 252/78, ע"א 825/79, ע"א 436/82)". (ראה ע"א 579/83 זונשטיין ואח' נ. אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278 בעמ' 285).
מעיון בזכרון הדברים שבמחלוקת, אכן ניתן להיווכח כי אריה ודוד פרטו בו שמותיהם, זהות הנכס, מהות העסקה, באשר למחיר אמנם נרשם מחיר העסקה, אולם לא פרטו תנאי התשלום והסתפקו בקביעה כי שולם על החשבון סכום של 1,800 ש"ח וישולם עוד סכום של 50,000 ש"ח עם חתימת החוזה אצל עו"ד, והשאר ישולם ע"י הבנק לאחר שהצדדים יחתמו אצל עוה"ד על שטר משכנתא. לעניין המסים צויין, כי המוכרים ישלמו את ההיטלים והמסים עד מסירת החזקה בנכס לקונה. אין כל ספק כי הצדדים התכוונו במשפט זה לתשלום הארנונה העירונית החלה על הנכס, אולם אין כל זכר או התייחסות לתשלום מס שבח ומס רכישה החלים בעסקאות מכר מקרקעין, כאשר אין חולק כי עניינים אלה הם מהותיים ויסודיים שיש לכלול אותם בהסכם מכר מקרקעין. עניין מהותי נוסף שלא הוזכר בזכרון הדברים הוא, מועד מסירת הנכס. בהקשר זה ראוי לציין, כי הנני ער לעובדה כי המסעדה אשר מוחזקת ע"י אימו של דוד כדיירת מוגנת, מהווה על פי חוות הדעת מרבית שטח הנכס, על כן אין כל מקום להתייחס למועד המסירה בנוגע למסעדה. עם זאת, בעמוד 5 לחוות הדעת פורטו שאר העסקים בנכס שכללו חנות בשטח של 10 ממ"ר, חנות דרומית בשטח כולל של 40 ממ"ר, וכן שתי גלריות האחת בשטח של 14 ממ"ר והשניה בשטח של 55 ממ"ר. לכל העסקים האלה, לא הייתה כל התייחסות בזכרון הדברים בנוגע למועד מסירתם. זאת ועוד, בזכרון הדברים נרשם אריה כמיופה כוח של בעלי הזכויות בנכס, דהיינו כמיופה כוח התובעות 2, 3 ומרים, אולם אין כל פירוט בזכרון הדברים אודות יפוי כוח זה. אם המדובר ביפוי כוח בכתב או יפוי כוח בעל פה. לטעמי, כאשר עסקינן בעסקת מכר מקרקעין, אזכור פרטי יפוי הכוח שניתן לאריה ואף צירוף עותק ממנו לזכרון הדברים, הינו עניין מהותי ויסודי שיש לכלול אותו בזכרון הדברים.
לסיכום, בזכרון הדברים נשוא המחלוקת, חסרים פרטי יפוי הכוח שניתן לאריה על ידי שאר בעלי הזכויות בנכס, פירוט תנאי התשלום של המחיר, אי התייחסות לתשלום מס שבח ומס רכישה, אי איזכור עניין המסירה, כל הפרטים האלה הם פרטים מהותיים וחיוניים, אשר חייבים לכלול אותם בחוזה מכר מקרקעין.